Auswahl der Bank
Nach langem Überlegen und den Verhandlungen haben wir uns für die St. Galler Kantonalbank entschieden. Nachfolgend finden Sie die Gründe für unsere Entscheidung:
1 - Wir durften bis 4 Monate im Voraus die Zinssätze ohne Zuschlag fixieren. Dies erachten wir als sehr wichtig bei einem Bauprojekt mit Auszahlungen nach Baufortschritt
2 - Wir konnten den Publizierten Zinssatz, der für die Höhe unserer Hypozinsen relevant ist, jederzeit auf der Website der Bank finden. Der Offerierte Zinssatz, der die Höhe der Hypozinsen bestimmt, lässt sich so berechnen:
Offerierter Zinssatz = Publizierter Zinssatz – Offerierter Abschlag
Das bedeutete für uns volle Transparenz und dies war massgebend für unsere Entscheidung. Bei vielen anderen Banken hätten wir nicht selber herausfinden können, wie hoch die Hypozinsen gewesen wären.
Beispiel:
Für eine Festhypothek mit Laufzeit 8 Jahre ist der publizierte Zinssatz an einem gewissen Tag 1.50 %. Der Abschlag, den uns die Bank offerierte, beträgt 0.45 %. Wenn wir an diesem Tag eine Hypothek abschliessen, wird für diese Tranche folgenden Zinssatz verwendet:
Offerierter Zinssatz = 1.50 % - 0.45 % = 1.05 % pro Jahr
3 - Die St. Galler Kantonalbank (wie viele anderen Banken) verwendet die schweizerische Zinsusanz und nicht die Internationale. Bei der schweizerischen Zinsusanz multipliziert man den Hypothekarbetrag mit dem Zinssatz. Bei der internationalen Zinsusanz wird das Ergebnis anschliessend noch mit der Anzahl Tage des Kalenderjahres multipliziert und durch 360 dividiert. Mit der internationalen Zinsusanz zahlt man folglich einen leicht höheren Zins.
Beispiel:
Berechnung der Hypozinsen über die gesamte Laufzeit einer 8-jährigen Festhypothek von 935‘000 Fr. und mit einem Zinssatz von 1.05 %
Mit der schweizerischen Zinsusanz:
Zinsbelastung für 8 Jahre = 935‘000 Fr. * 1.05 % * 8 = 78‘540 Fr.
Mit der internationalen Zinsusanz:
Zinsbelastung für 8 Jahre = 935‘000 Fr. * 1.05 % * (2 * 366/360 + 6 * 365/360) = 79‘685 Fr. (mit 2 Schaltjahren)
Über 8 Jahre hinweg bezahlt man mit der internationalen Zinsusanz mehr, nämlich zusätzliche 1‘145 Fr. (79‘685 Fr. – 78‘540 Fr.)
4 – Die Minergie-Hypothek spielte keine allzu grosse Rolle wie bei der anderen Bank. Der „Minergie-Abschlag“ betrug 0.5 %, war also nur 0.05 % höher als der Offerierte Abschlag, den wir sonst für alle Tranchen über alle Laufzeiten bekommen hatten. Und der „Minergie-Abschlag“ war auf nur 5 Jahre beschränkt.
5 - Die Beratung bei der SGKB in Eschenbach SG war sehr kompetent und der Bankberater reagierte immer schnell.
Nützliche Links:
Definition Zinsusanz – Moneyland
(für die Definition von Zinsusanz habe ich mich von dieser Seite inspirieren lassen)
https://www.moneyland.ch/de/zinsusanz-definition