Auswahl der geeigneten Hypothek
Nach der Auswahl der Bank mussten wir uns für die passende Hypothekarstrategie entscheiden. Wir machten uns bereits früh Gedanken darüber, wie unsere Hypothek in Bezug auf Art des Kredits (ob Fest-, Variable-, Libor- oder Minergie-Hypothek) und Laufzeiten aussehen soll.
Die Anzahl Tranchen war vom Zahlungsplan im GU-Vertrag gegeben. Wir haben mindestens 4 Tranchen mit unterschiedlichen Auszahlungsterminen. Die 1. Tranche wurde bereits ausgezahlt. Die 2. Tranche ist Mitte 2018 fällig. Damit wir den möglichst tiefsten Zinssatz ergattern können, überwache ich regelmässig die Entwicklung der Zinsswaps und der Libor-Sätze. Diese sind für die Bestimmung der Publizierten Zinssätze (auf der Webseite der Banken) massgebend.
Bei Libor-Hypotheken:
In „normalen“ Zins-Zeiten mit positiven Marktzinsen lassen sich die Libor-Hypotheken-Zinsen wie folgt berechnen:
Publizierter Zinssatz Libor-Hypothek = Libor-Satz + Bankmarge
Aktuell sind wir in einer Zeit mit negativen Libor-Zinsen und die Banken verwenden dann einen Basiszins von 0 %. Der Zins besteht dann folglich nur noch aus der Bankmarge:
Publizierter Zinssatz Libor-Hypothek = 0 % + Bankmarge
Bei Fest-Hypotheken:
Die Ermittlung der Zinsen für Festhypotheken ist viel komplizierter als für Libor- oder Variabel-Hypotheken. Man muss das Konzept der Zinsswaps verstehen. Der Zinsswap ist ein Finanzinstrument zur Absicherung gegen das Risiko von Zinserhöhungen. Mit diesen Zinsswaps sichern sich die Banken gegen die Zinsänderungsrisiken während der Laufzeit von Festhypotheken ab. Wenn die Zinsswaps anziehen werden die Festhypotheken teurer.
Wie es mir ein Bankberater vereinfacht erklärt hat, werden die Zinsen bei Festhypotheken so abgeleitet:
Publizierter Zinssatz Festhypothek = Zinsswap + Bankmarge
Ich persönlich sehe das so:
Mit Hypotheken ist es das Gegenteil als mit Aktien. Bei den Aktien hofft man, dass die Kurse nach oben gehen, damit die Rendite möglichst gross ist. Bei den Hypotheken hofft man, dass die Swap- und Liborsätze nicht steigen, damit man der Bank weniger zahlen muss.
Amortisation:
Wir entschieden uns für die indirekte Amortisation. Bei der indirekten Amortisation ändert sich an der Schuldhöhe während der gesamten Laufzeit der Hypothek nichts. Es muss nicht direkt amortisiert werden, sondern auf ein 3a-Konto bei der Hypothekarbank einbezahlt werden. Das einbezahlte Geld ist zugunsten der Bank verpfändet und dient als zusätzliche Sicherheit.
Der grösste Vorteil von der indirekten Amortisation ist der Steuervorteil im Zusammenhang mit der 3. Säule. Und man hat steuermässig auch den Abzugsvorteil der etwas höheren Schuldzinsen.
Nützliche Links:
Libor- und Swapsätze – Finanzportal des Vermögenszentrums
https://kurse.vermoegenszentrum.ch/vermoegenszentrum/markets/interests.jsp
So werden Hypotheken-Zinsen berechnet – Moneypark
(für die Definitionen auf dieser Seite habe ich mich von dieser Webseite inspirieren lassen)
https://moneypark.ch/news-wissen/hypotheken-und-zinsen/hypothekarzins/so-werden-hypotheken-zinsen-berechnet/
Direkte oder Indirekte Amortisation der Hypothek
https://www.123-pensionierung.ch/de/hypothek-und-liegenschaft/direkte-indirekte-amortisation/